20年前,小美的母親和阿姨同時得到相同金額的遺產,兩人都買了店面,小美的媽媽買在西門町,阿姨則買在基隆。現在,小美的媽媽擁有的資產價值,是阿姨的好幾倍。
同樣20年前,小雲的姑媽好不容易存了100餘萬元,當時忠孝東路5段的房子,跟三芝的別墅同樣都是這個價位,姑媽選了三芝別墅,現在價格雖然上漲2倍,但別墅荒廢無用,忠孝東路的房價卻已翻了好幾番。

撰文:李偉麟 攝影:陳志亮、張智傑

信義房屋文山興隆店協理胡文嶽從事房仲業16年,值此景氣反轉之際,他給購屋人良心的建議:「買對房子,幸福一輩子;買錯房子,多奮鬥好些日子。買房子不是買便宜,而是要買對的房子。」如何才能買到「對的房子」,胡文嶽說,除了要看自己買房子的動機,更要挑不容易跌價虧錢的房子。

哪些房子不容易跌價?胡文嶽首先提出的是「長得像豆腐乾的房子」,也就是格局方正、採光通風良好:「這類房屋若位於平地,那麼房價就會有一定的水準;如果位於山坡地,因為山坡地住宅本來就有潛在風險,那麼『豆腐乾屋』反而屬於加分條件。」

其次,住家附近若有市場、學校、捷運、交通、綠地等生活機能,房價也不容易下跌。不過,中信房屋新莊復興加盟店副理黃依樂提醒,在豐富的生活機能當中,最好避開加油站、卡拉OK店、廟宇、鐵工廠、瓦斯行、機車行等嫌惡設施,因為這些都會讓房價扣分。

 

 
台中市綠園道旁的房價穩定,同樣是透天店面,綠園道旁的價位就比主幹道忠明南路高出許多。

選未來看漲區域

黃依樂之前曾在房地產代銷公司服務,銷售的產品主要是預售屋,而預售屋的賣點是未來性,因此她心目中的「抗跌屋」,有一類就是「選擇還在開發、建設中的區域」。以新莊市中原路為例,目前有一大半都還處在放眼望去黃土飛揚的階段,沒有所謂「生活機能」可言,但中原路將來會是新莊副都心的一部分,因此「房價未來一定還會漲」。

黃依樂還有個頗另類的觀點:「不要買太市區的房子。」乍聽之下這個邏輯有點怪,因為市中心的房價比較高,一般人認定的抗跌性也最高,為什麼黃依樂會要大家別買太市區的房子呢?「市區的房子是很好沒有錯,但是等你要進場的時候,房價通常都已經漲上來了;現在去買,不但成本高,還有可能買在高點,將來增值的機會就小了,風險其實很高。」

她拿許多藝人買房子的例子來說明。「那些藝人幾乎都買在市中心精華地段,看起來很風光,其實他們的算盤都打得很精,千挑萬選就是要找到低於行情的機會才入手;如果要買市中心的房子,最好就是向這些藝人看齊,學習他們挑房子的精神。」

 

 
學生商圈消費力強,是套房產品的租金天堂

3房需求最穩定

胡文嶽補充,買房子可以參考名人買屋的地點,主要原因倒不是為了與名人為鄰,而是名人具有一定的身分地位,「選的地段一般不會太差」。政商名流一般會選在文教區或市中心,而觀察近年來藝人購屋地段,則有集中在新興地區,如台北市的南港與內湖一帶的趨勢。

另外,黃依樂與胡文嶽不約而同地提到,最好能夠購買主流產品,也就是3房,若能帶車位那就更理想。就需求面分析,3房同時符合首購與換屋族群的需求,無論是打算成家立業的小家庭,或是與父母同住的3代同堂,3房都是最適合的產品,尤其在景氣反轉時,它的需求最穩定。

胡文嶽回憶,他曾有位客戶是單親老師,自己住在景美的小套房,女兒寄養在父母家;老師平日在補習班、大學裡教書,努力攢錢,原本打算買總價約900萬元的2房,後來考慮到長遠的居住需求,雖然不會開車,但還是買下總價1,300萬元左右的3房帶車位產品,目前房價已經漲到1,500萬元左右。除了選對產品,房子坐落在萬芳醫院一帶,生活機能相當齊全,也是助漲房價原因。

 

景氣反轉可收租

黃依樂建議購屋人要有心理準備,由於景氣是循環的,房價一定會有高低起伏,在景氣反轉時,如果暫時無法脫手,至少也要有收取租金的能力。因此,挑選具有租金效益的房子,就成為抗跌最好的預備動作;例如捷運站周邊300公尺之內、近公車站牌、位於一般上班族商圈,或者可租給大專院校的學生、科學園區的上班族、明星學區等等,都比較容易出租求取高租金。

住商不動產台中美術館店長王芳進也曾在台北服務過,相對來說,台中可開發的土地還有很多,因此若要選擇抗跌屋,他推薦公園、綠地旁的房子,不但是自住客的最愛,投資客只要有機會也會搶進。

 

 
3房帶車位的產品被視為房市不敗主流,在景氣反轉時需求還是相當穩定。
 
明星學區往往讓家長擠破頭,區內房價也亮眼。圖為新生雙語國小。

 

 
高壓電塔等嫌惡設施若距離不太近,可用植物或金屬窗簾擋煞。

嫌惡設施 可用窗簾擋煞

買屋最忌諱靠近嫌惡設施,不過如果真的避不掉,不妨聽聽風水師的建議。

AGE風水諮詢老師李昭穎說,其實一般人認為居家近墳塋、廟宇、殯儀館、醫院等是屬於「風水不好」的說法,只是讓人覺得「心理上不舒服」而已,這類煞氣多數並不會真的對居家風水造成實質上的影響。化解的方式是「眼不見為淨」,可利用多層式窗簾,造景植栽等遮蔽。

若遇規模較大、距離較近的嫌惡設施,最佳解決方式便是商請相關單位遷移;若無法遷移,則可在接近設施的牆面或窗戶安裝金屬百葉窗,利用金屬屏蔽效果做第1層隔離;基地台則可在玻璃上加貼抗電磁波的隔熱紙,之後在屋內種植水耕黃金葛,可將電磁場、電磁波的危害降到最低。


成交量若增 房價有支撐

選擇抗跌屋,除了以產品的「質」作為指標,另外由成交量的增減,也可以觀察哪些地段的需求暢旺。畢竟價格是由供給及需求兩方面來決定的,需求可以支撐房價。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名說,景氣好時百業欣欣向榮,房屋市場往往是怎麼買、怎麼賺;景氣不好時萬物原形畢露,體質不佳的區段房屋價值,往往就在此時下跌或乏人問津。而抗跌區域在生活機能、人口進住、交通互聯、學區和綠地的多重交織下成形,消費者可在景氣循環盤整的階段,仔細審視購屋區段的抗跌性,成為「有抗體」的購屋人。

台北市的高房價令人咋舌,但地段好的房子不必擔心沒人承接,根據中信房屋的統計,第2季的交易量雖萎縮,但台北市中正區、中山區、內湖區、北投區及信義區的成交件數未減反升,其中以內湖區成長37.5%最高;台北縣則以永和市、鶯歌鎮及泰山鄉交易量最暢旺。令人意外的是,泰山鄉以37.5%的成長幅度奪冠。

其中內湖由於受到即將開通的捷運線庇蔭,以及7月的直航議題帶動,成交量體不減反增,與第1季相較成長37.5%。行政機關最多的中正區,因為住戶多為公教人員、巷內多是單純幽靜住宅區,房價不但抗跌,成交量亦成長25%。
至於北縣成交量排行前3名的泰山及鶯歌,主要是價位受到消費者的認同,永和市則受惠於新店和板橋的區域價位攀高,成為購屋人退而求其次的最佳選擇。

 

 
捷運周邊有租金效益,抵擋不景氣效果佳。
 
內湖近年發展迅速且捷運即將通車,今年上半年房市成交量成長37.5%。

 

房仲達人推薦10大抗跌屋

1.3房帶車位的主流產品
2.住戶及管理素質佳
3.格局方正、採光良好
4.具租金效益者,如近捷運站、科學園區、大專院校等
5.建商如為上市櫃公司或被在地人認同的區域品牌,房價往往高人一等
6.名人有身分地位,住的地方有一定水準
7.近商圈等生活機能
8.近公園綠地
9.山、河、海等景觀
10.明星學區

資料來源:信義房屋文山興隆店協理胡光嶽、住商不動產台中美術館店長王芳進、中信房屋新莊復興加盟店副理黃依樂

 
 

 

 
 

 

專家一句話

 

胡光嶽 信義房屋文山興隆店協理

跟著名人走
名人具有身分地位,住的地方不會太差。以馬英九和陳水扁兩位總統住的興隆路及民生社區為例,生活機能不錯,房價相對抗跌。

 

 
王芳進 住商不動產台中美術館加盟店長

綠地人人愛
公園、綠地無論是自住客或投資客都愛,而且以自住居多,房價不易受市場低迷投資客拋售的影響,能維持在一定的水準。

 

 
黃依樂 中信房屋新莊復興加盟店副理

選擇潛力區
抗跌路段有時房價已高,預算有限者不妨尋找未來有開發利多的區域卡位,例如新莊中原路一帶,未來還有副都心題材,房價一定漲。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

李昭穎 AGE風水諮詢老師

植物可擋煞
嫌惡設施多半只是讓人在心理上覺得不舒服,可要求相關單位遷移,亦可用綠色植物、金屬窗簾等遮蔽。

 

資料來源:2008/09/15蘋果日報  http://c2url.com/?46f70f

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